2015.02.17
彩生活斥資3.3億元收購高端物業巨頭開元國際 花樣年欲打造中國社區服務行業「超級航母」的野心進一步浮現

2月17日,花樣年控股集團有限公司(「花樣年」港交所股份代號:1777)及其上市附屬公司彩生活服務集團有限公司(「彩生活」或本「公司」,連同附屬公司,本「集團」;港交所股份代號:1778)今日聯合宣布,彩生活通過其間接全資附屬公司深圳市彩生活服務集團有限公司,與深圳市開元國際物業管理有限公司(「開元國際」)的原有自然人股東達成協議,以總金額3.3億元人民幣,收購開元國際100%之權益。這也是迄今為止國內物業管理行業出現的規模最大的一宗并購案例。

彩生活頻頻并購成社區「收割機」

總部位于深圳的開元國際,創于二零零一年十二月,為國家物業管理一級企業資質,業務覆蓋深圳、北京、上海等國內十多個城市,為逾130個物業發展項目提供服務,并在越南胡志明市承接全委服務項目。

按照機構的行業排名,二零一一年開元國際在中國物業協會組織的中國物業服務綜合實力排名中位居第29名,二零一四年在中國指數研究院評選的中國物業百強企業中排名第35位。

彩生活董事局主席潘軍表示,開元國際為國內高端社區管理的佼佼者,此次收購并非「大魚吃小魚」式的企業吞并,而是要通過資源整合和優勢互補,激活更多小區價值,進一步提升彩生活在中國社區服務行業的龍頭地位。

依據上述收購協議,彩生活將留聘開元國際的雇員,而高級管理團隊將會留任至少3年。同時,賣方保證于該交易完成后,開元國際各財政年度的經審核純利將不少于人民幣3,000萬元。

自去年六月在港交所主板上市以來,彩生活在全國范圍內頻頻進行大規模物業并購,包括斥資662萬港元在新加坡收購一家物業公司,社區擴張速度之快令業界瞠目,甚至被戲稱為社區「收割機」。

來自花樣年官方數據顯示,截至二零一五年一月三十一曰,彩生活的社區服務業務已經進入全國100多個城市的250萬個家庭,服務約700萬人口,拓展和管理服務的物業面積總規模超過2.1億平方米。

這意味著彩生活服務管理的物業面積較二零一三年年底的9,100萬平方米增加逾一倍,以絕對規模優勢穩居行業第一位。

有業內人士分析認為,目前物管企業進入新社區主要通過公開投標和企業并購兩種方式。相比之下,企業并購效率較高,尤其在多數物管公司經營狀況欠佳行業背景下,多數并購交易都成本頗低,彩生活擴張過程中不乏「零成本」收購。

彩生活集團總裁唐學斌表示,公司持續擴張,一方面是上市之初的既定發展戰略,另一方面是擁有充裕的現金流作保障。

作為中國社區服務運營第一股,彩生活截至二零一四年六月底的賬面現金總計人民幣8.03億元,較二零一三年年底猛增446%。

二零一五年一月十八日,彩生活發出正面盈利預告,預期公司二零一四年凈利潤將達到二零一三年的3倍以上,原因在于推進自動化和設備升級,以致物業管理服務項目有所增長及成本效益得以改善。根據此前披露,二零一三年彩生活實現凈利潤4,547萬元人民幣,盈利規模成為業界翹楚。

彩生活的業績表現受到投資者認可,基石投資者奇虎360與彩生活于二零一五年二月四日簽署協議,將其所持彩生活股份的禁售期延長12個月。此外,雙方還訂立戰略合作協議,共同打造小區智能家居保安服務系統。

香港輝立證券發布研究報告指出,彩生活的收購將繼續鞏固其在行業中的領先地位。在物業管理面積增長和酬金制服務費比率上升的推動下,彩生活二零一三至二零一五年兩年的收入和利潤復合增幅將達到78%和137%。

行業洗牌催生社區服務「超級航母」

值得關注的是,打造并在國家工商行政總局注冊了「東方管家」服務模式的開元國際,曾被視為國內高端物管服務的典范。在成立之初,開元國際僅用三年時間便從「深圳市物業管理甲級資質」升格為「國家物業管理一級企業資質」,這在中國物業管理發展歷史上絕無僅有。

彩生活并購開元國際,在中國房地產市場重心逐漸轉換的大背景下,觸發了行業洗牌的諸多思考。

根據國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松不久前預測,目前中國商品房存量已超過1億套,二零二零年商品房存量將達1.6億套,屆時中國的存量房市場規模將位居全球之首。

潘軍也指出,存量房市場將最終取代增量市場成為市場主體,中國30年來所開發的商品房面積約300億平方米,資產總額接近200萬億元。如此巨大的市場規模,必然催生中國社區服務行業的「超級航母」。

關于行業演變,潘軍坦言:「傳統物業管理模式正在面臨越來越多的挑戰,行業洗牌將愈演愈烈?!刮磥?,開創了社區服務新模式的彩生活將繼續通過并購等方式實現超常規發展。按照計劃,到二零二零年彩生活服務的社區物業面積將超過10億平方米,服務超過4,000萬人口。

持有彩生活約50.4%權益的花樣年已確認將投票贊成此次收購。同時擔任花樣年控股董事局主席的潘軍透露,花樣年今年將進一步強化在社區服務領域的領先優勢,在打造彩生活住宅社區的同時,還將在商務社區、商業社區和養老社區等領域全面發力,于二零一五年內將成為全球最大的綜合社區服務運營商。

此外,繼去年以102.14億元銷售金額完成全年百億元銷售目標之后,花樣年在二零一五年一月實現房地產銷售面積7.672萬平方米,合同銷售金額約人民幣5.32億元,同比分別增長173.31%和215.76%。

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