2020.04.03
花樣年發布2019年業績 收入362.1億同比增長20%

2020年3月30日,花樣年控股集團有限公司(01777.HK)披露其2019年度全年業績,并于次日在深圳舉辦業績發布會。

房地產行業告別黃金時代步入調整期,在整體規模增速放緩的背景下,花樣年仍舊交出了一份亮眼的成績單。與此同時,花樣年豐厚的土儲以及穩健的財務、充足的現金流,是實現未來長期可持續發展以及抵御風險的穩定基石。

多項經營指標穩步提升

年報顯示,截止至2019年12月31日,花樣年實現合同銷售362.1億元人民幣,合同銷售面積320.8萬平方米,同比分別增長20.0%和18.9%,順利完成年初制定的銷售目標。合同銷售貢獻主要來自成渝都市圈,占總體合同銷售金額的39.6%,長三角都市圈以81.56億元人民幣占據第二位,環渤海都市圈以及粵港澳大灣區同樣表現不俗。

于2019年,花樣年盈利能力持續釋放,多項經營指標顯著提升。其中,總收入達190.8億元,同比增長36.4%,盈利能力大幅增加。期內實現毛利潤約53.4億元,毛利率維持在28.0%,處于行業較高水平。

“地產+社區”是花樣年的兩大主引擎。2019年,花樣年物業銷售收入同比增長達54.6%,占總收入的69.3%,是未來收入增長的“動力源”;社區服務及其它收入同比增長7.8%,占總收入的30.7%,成為現金流入的“穩定器”。

巨量土儲助力業績爆發

土儲是房企的根基,多拿地,拿對地對房企的后續發展至關重要。

截止至2019年12月31日,花樣年規劃土地儲備建筑面積約3,687萬平方米,預期未來可轉化為土地儲備的城市更新項目總建筑面積約1,954萬平方米。

土地儲備集中分布在全國五大都市圈。其中,一線城市和二線城市占比超過90%。成渝都市圈及環渤海都市圈占比分別為17.1%、18.7%;粵港澳大灣區儲備占比遠超過50%,以住宅為主導。

粵港澳大灣區在國家戰略層面處于高點站位,是房企的必爭之地。從披露的數據來看,花樣年在大灣區的土儲主要為城市更新項目,共計46個,分布在深圳、東莞、惠州、廣州、佛山、中山六大核心城市,目前處于不同發展階段,預計規劃總建筑面積約1,954萬平方米,儲備總貨值約3,845億元人民幣。

深圳項目最多,共規劃732萬平方米27個項目,預計總貨值約2,055億元人民幣,覆蓋福田、南山、羅湖、鹽田等關內核心區在內的所有區域。

未來3年,花樣年預計17個城市更新項目將轉化為開發用地,其中16個項目位于深圳,1個位于惠州,預計供地總建筑面積約412萬平方米,供地總貨值約1,186億元人民幣。坪山好時光一期、龍華玉石新村項目、福田梅林越華項目等一批項目正在加速推進中。

此外,自2019年下半年,花樣年重回招拍掛市場,并連續斬獲多宗優質地塊。同時,聯合旭輝、華夏幸福等多家房企共同合作拿地、聯合操盤,擴儲決心積極堅定。

財務管控穩健有效

在盈利能力持續增強的同時,花樣年采取積極的債券管理策略,拓展多元化融資渠道,將負債水平和融資成本控制在合理水平,進一步提升財務的穩健性,使資金流動性充裕,償債能力趨向良好。

花樣年債務年期結構在2019年得到有效改善,一年內到期的短期有息負債占比從2018年底的33.1%下降至2019年底的30.1%。此外,融資成本逐步下降,債務結構進一步得到優化。

過去一年,花樣年先后獲得三大國際評級機構給予的行業信用評級肯定:穆迪和標普將花樣年的評級展望調升為穩定、惠譽首次評級給予B+評級。

在市場環境轉冷、融資環境趨緊的情況下,憑借穩健有效的財務管控,花樣年已具備足夠的風險抵御能力。

今年1月份,新冠疫情來襲,諸多房企銷售端受到了沖擊,資金鏈承壓。得益于強大的抗風險能力,花樣年從容應對。通過線上營銷等一系列措施,開辟賣房新場景,取得了顯著的效果,活動上線22小時認籌率即達到88.95%。至3月份,各地陸續復工,花樣年全國項目營銷中心逐漸開放,前期線上積累的客源逐漸轉移到線下,兌現成交。

可以看到,花樣年的穩健表現,既得到了資本市場的關注與認可,同時也經受得住了疫情的沖擊與考驗。

疫情下彩生活社區再升溫

物業是花樣年兩大頭部業務之一。在報告期內,花樣年旗下彩生活服務集團(01778.HK)社區服務及收入同比穩定增長7.8%,達58.6億元人民幣。

在實現營收穩步增長的同時,彩生活也在積極尋求物業的價值增長點。2019年年中,彩生活與京東、360等互聯網巨頭達成全面戰略合作協議,共同探索“社區+商業”“社區+物流”“社區+安全”“社區+金融”“社區+科技”的融合業態創新,深耕社區場景,優化業主體驗,構建有溫度的“智慧社區”。

“溫度”是彩生活的重點標簽之一。今年年初,在媒體采訪中,潘軍提到,“我們的小區正在實現一個升華,正在從一個物理冰冷的概念,向具有溫度的方向來進行演變,我把它叫做社區”。

新冠病毒肺炎疫情爆發以來,彩生活迅速形成統一戰線,累計調撥逾1000萬資金用于抗疫防疫。物業員工奮戰一線,極大地保障了2000多個小區、超過1500萬業主健康和安全,其中,彩生活在管武漢56個社區、5.5萬戶家庭的發病率占全市發病率的十分之一左右。疫情是物業服務最好的試金石,也是社區“溫度”的一大考驗,彩生活物業為防控疫情做出的努力得到了諸多業主的認可。

今年3月,彩生活服務集團以其突出的運營能力,以及行業發展的創新引領勢頭,獲得“2020中國物業服務企業運營表現TOP20”第2名。

創始人回歸一線吸納人才

2019年年中,花樣年提出“二次創業、彎道超車”的策略,并在經營方針和人才戰略等方面做出相應的調整。這也是花樣年首次提出人才戰略,在職級、薪酬、績效均進行了一系列的變革,以及更聚焦、能為二次創業助力的“花花軍規”等企業核心價值觀。

至今年1月份,花樣年順利完成組織架構調整以及人才換倉,引入了眾多明星高管。值得一提的是,花樣年創始人重回一線,擔任花樣年地產集團CEO。

帶領花樣年21年一路走來的兩位“代言人”,潘軍講溫度,善全面統籌、整合資源;曾寶寶講速度,追求獨特品質、務實加速。二人在雙頭部業務地產、社區兩大板塊再次強強聯手,分工細作。

此外,花樣年集團地產五大區域區首也全部落定。今年3月份,花樣年啟動春季校招,高薪招攬應屆畢業生,并大膽喊出“有本事,你過來”的宣言,吸納敢扛事、不怕事、會來事、能成事的營銷人才。

過去一年的人才大換血以及當前的一系列招聘動作,是花樣年為快速擴張、規模發展而做好的沖刺準備。業績會上,花樣年管理層提出2020年的策略是“飆”,在運營、投資、財務、社區四大戰略層面實現快、準、穩、強。

飆是速度、進取、有力量。實際上,自2019年以來,花樣年在土地市場頻頻亮相、拿地步伐加速,期內工程速度大幅提速、銷售去化周期明顯縮短……種種跡象表明,這種大步往前跨、銳意進取的風格轉變和鋒芒已經在這家房企身上展露。

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